LTV·DTI·DSR 차이와 대출한도 계산 방법

LTV는 집값, DTI는 주택대출, DSR은 전체 대출을 봅니다

주택담보대출 한도는 한 가지 공식으로 결정되지 않습니다. LTV는 담보주택 가치, DTI는 주택담보대출 중심의 소득 부담, DSR은 차주가 보유한 전체 가계대출의 원리금 부담을 봅니다. 각각 계산한 한도 중 가장 낮은 금액에 상품별 최대한도와 금융회사 심사 결과까지 적용됩니다.

자료 확인 기준일: 2026년 9월 27일. 규제지역 지정과 LTV·DTI 비율, DSR 예외 및 정책대출 요건은 바뀔 수 있습니다. 실제 신청 때에는 주택 소재지, 대출 목적, 주택 수, 생애최초·실수요자 해당 여부와 신청일 기준 공고를 다시 확인하세요.

LTV는 소득이 아니라 담보가치를 기준으로 계산합니다

집값 6억원에 적용 LTV가 70%라면 단순 한도는 6억원 × 70% = 4억2천만원입니다. 하지만 실제 LTV 산정에는 인정되는 담보평가액과 선순위채권, 임대보증금 등이 반영될 수 있어 매매가격에 비율만 곱한 금액과 달라질 수 있습니다.

같은 연봉이어도 4억원 주택과 8억원 주택의 LTV 한도는 다릅니다. 반대로 집값이 같아도 규제지역 여부, 주택 유형, 대출 목적, 주택 보유 수와 생애최초·실수요자 요건에 따라 적용 비율이나 별도 금액 한도가 달라질 수 있습니다.

DTI는 주담대 원리금과 다른 대출의 이자를 봅니다

DTI의 분자에는 새로 받을 주담대를 포함한 주택담보대출의 연간 원리금과 기타부채의 연간 이자 부담이 들어갑니다. 다른 신용대출의 원금까지 포함하는 DSR보다 범위가 좁다는 점이 가장 큰 차이입니다.

예를 들어 연소득 6천만원이고 적용 DTI가 50%라면 분자에 들어갈 수 있는 연간 부담은 최대 3천만원입니다. 기존 주담대 원리금과 신용대출 이자가 연 600만원으로 산정되면 새 주담대에 남은 DTI 여력은 연 2,400만원입니다. 실제 원리금 산정방식은 상품과 상환구조에 따라 달라집니다.

DSR은 신용대출 원금까지 포함한 전체 원리금을 봅니다

금융위원회가 설명하는 DSR은 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연간소득입니다. 은행권 40%를 단순 가정하면 연소득 6천만원인 차주의 연간 원리금 한도는 2,400만원입니다.

기존 신용대출의 규정상 연간 원리금이 700만원이면 새 대출에 쓸 수 있는 여력은 2,400만원 - 700만원 = 1,700만원으로 줄어듭니다. DTI에서는 기타대출 이자만 반영될 수 있지만 DSR에서는 원금 상환액도 들어가므로 기존 신용대출이 많을수록 두 지표의 차이가 커집니다. 마이너스통장은 실제 사용액이 아니라 한도금액을 기준으로 잡힐 수 있으므로 금융회사 산정내역을 확인해야 합니다.

같은 연봉인데 LTV 한도와 DSR 한도가 다른 이유

집값 6억원, 적용 LTV 70%, 연소득 6천만원, 은행 DSR 40%, 기존 대출 없음으로 가정해 보겠습니다.

• LTV 한도: 6억원 × 70% = 4억2천만원
• 일반 DSR 예시: 30년 원리금균등·연 4%라면 약 4억1,900만원
• 스트레스 DSR 예시: 심사금리를 연 7%로 보면 약 3억원

담보로는 4억2천만원까지 가능해 보여도 스트레스 DSR이 약 3억원으로 계산되면 상환능력 기준이 실제 한도를 먼저 제한합니다. 반대로 소득이 충분해 DSR 한도가 5억원이어도 LTV가 4억2천만원이면 담보기준을 넘을 수 없습니다. 이 금액은 계산 원리를 보여 주는 예시이며 금융회사 인정소득, 상환기간과 심사 규정은 별도로 적용됩니다.

스트레스 DSR은 일반 DSR의 원리금을 더 보수적으로 계산합니다

일반 DSR과 스트레스 DSR은 분모인 소득과 규제비율 자체가 다른 개념이 아닙니다. 스트레스 DSR은 금리 상승 가능성을 고려해 신규 대출의 심사용 금리에 가산금리를 반영하고, 그 결과 연간 원리금을 더 크게 계산합니다. 스트레스금리는 실제 약정금리에 붙어 고객이 내는 이자를 늘리는 금리가 아닙니다.

2026년에는 지역과 대출 종류, 변동·혼합·주기·고정형 구조에 따라 반영되는 스트레스금리가 다릅니다. 스트레스 DSR 안내에서 신청 지역과 상품의 적용 방식을 먼저 확인하세요.

주담대 신청 때는 다섯 단계를 차례로 확인합니다

1. 상품 자격과 별도 최대한도: 일반 은행대출인지 정책대출인지, 주택가격·소득·주택 수 요건을 확인합니다.
2. 담보평가와 LTV: 인정 담보가치에서 선순위채권·임대보증금 등을 반영한 가능 금액을 확인합니다.
3. DTI 적용 여부: 지역과 상품에서 DTI가 적용되면 주담대 원리금과 기타부채 이자를 계산합니다.
4. DSR·스트레스 DSR: 전체 대출 원리금과 금리유형별 가산금리를 반영합니다.
5. 금융회사 최종 심사: 신용도, 소득 인정범위, 담보권 순위와 상환방식 등을 반영합니다.

계산 결과는 독립적으로 더하는 것이 아니라 각 단계에서 나온 상한 중 가장 낮은 금액으로 좁혀집니다. 승인 원금을 확인한 뒤 대출이자 계산기에 실제 약정금리를 넣어 월 납입액을 계산하세요.

규제지역과 비규제지역은 비율만 비교하면 부족합니다

2026년 금융위원회 안내에서도 일반 금융권 주담대는 규제지역 여부와 차주 유형에 따라 LTV·DTI가 달라지고, DSR은 지역과 별개로 은행권 40%·제2금융권 50% 기준이 적용되는 구조를 안내합니다. 다만 생애최초, 서민·실수요자, 주택가격 구간, 구입·생활안정·임차보증금 반환 같은 목적에 따라 예외나 별도 한도가 있으므로 규제지역이면 몇 %만으로 결론 내리면 안 됩니다.

신청 전에는 금융위원회 최신 공고에서 주택 소재지의 지정 상태와 시행일, 금융회사에서 적용 LTV·DTI 및 금액 상한, 신용정보 조회에서 DSR에 들어간 기존 부채를 각각 확인하세요.

정책대출은 상품별 LTV·DTI와 최대한도를 함께 봅니다

디딤돌대출·보금자리론 같은 정책대출은 일반 주담대와 자격, 주택가격, 소득, LTV·DTI, 최대 대출액이 다를 수 있습니다. 예를 들어 한국주택금융공사의 현재 일반 보금자리론 안내는 아파트 LTV 최대 70%, DTI 최대 60%를 제시하지만 규제지역, 주택 유형, 신용점수·소득추정 및 생애최초·실수요자 여부에 따른 조정을 함께 둡니다.

따라서 정책대출은 DSR을 전혀 보지 않는다고 일괄 판단해서는 안 됩니다. 신청하려는 상품의 최신 업무처리기준에서 DSR 적용·예외, 기존 부채 반영, 상품 최대한도를 확인하고, 일반 주담대와 비교할 때도 같은 주택가격·소득·대출기간을 사용하세요.