부동산 등기부등본의 공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 2026년 9월 19일 기준 대법원 인터넷등기소에서 누구나 주소를 검색해 열람하거나 발급할 수 있습니다. 계약 전에는 집주인 이름만 보지 말고 표제부의 부동산 표시, 갑구의 소유권 변동, 을구의 근저당권 등 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
열람용과 제출용 발급본을 구분하세요
| 구분 | 주된 용도 | 인터넷 수수료 |
|---|---|---|
| 열람 | 본인이 권리관계를 확인 | 인터넷등기소 화면에서 확인 |
| 발급 | 금융기관·관공서 등에 제출 | 통당 1,000원 |
| 방문 발급 | 등기소 창구에서 발급 | 통당 1,200원 |
정부24 안내상 인터넷 발급은 통당 1,000원이며 실제 발급은 대법원 인터넷등기소에서 진행합니다. 단순 확인용 열람 화면을 제출용 증명서로 인정하는지는 제출처마다 다르므로 먼저 물어보세요. 결제 직전 표시되는 최신 수수료와 이용 조건도 다시 확인합니다.
인터넷등기소에서 주소와 부동산 종류를 맞춥니다
- 대법원 인터넷등기소의 부동산 등기 열람·발급 메뉴를 엽니다.
- 토지, 건물, 집합건물 중 대상 종류를 선택합니다.
- 도로명주소나 지번으로 부동산을 검색합니다.
- 아파트·오피스텔은 동·호수까지 정확히 고릅니다.
- 현재 유효사항 또는 말소사항 포함 범위를 선택합니다.
- 주민등록번호 공개 여부와 열람·발급 용도를 확인합니다.
- 결제 후 문서를 열어 주소와 발급 시각을 대조합니다.
아파트는 일반 건물이 아니라 집합건물로 조회하는 경우가 많습니다. 주소가 비슷한 다른 동·호수나 토지를 선택하면 전혀 다른 권리관계를 보게 되므로 계약서의 소재지와 한 글자씩 맞추세요.
계약서의 주소와 동·호수를 정확히 대조하고, 중요한 계약 단계마다 새로 열람해 접수된 권리 변동을 확인하세요.
표제부·갑구·을구는 보는 내용이 다릅니다
표제부는 부동산 자체를 확인합니다
소재지, 지번, 건물 구조·면적과 집합건물의 전유부분 등이 표시됩니다. 계약하려는 주소와 면적이 일치하는지 확인합니다. 건축물의 실제 용도나 위반건축물 여부는 등기부만으로 판단하지 말고 건축물대장 온라인 발급 안내도 함께 확인하세요.
갑구는 소유권 관련 기록입니다
현재 소유자와 소유권 이전 과정, 압류·가압류·가처분·경매개시결정처럼 소유권에 영향을 주는 기록을 확인합니다. 계약 상대방의 신분증 이름이 현재 소유자와 같은지, 대리 계약이라면 위임 권한이 있는지 확인하세요.
을구는 소유권 이외의 권리입니다
근저당권·전세권·지상권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 대출잔액과 같지 않을 수 있습니다. 등기부 숫자만으로 안전하다고 단정하지 말고 보증금, 선순위 권리, 시세와 임대인의 세금 체납 등도 별도로 확인해야 합니다.
말소선이 있다고 기록을 무시하면 안 됩니다
말소된 권리는 현재 효력이 없을 수 있지만 과거 소유권 변동과 담보 설정 흐름을 파악하는 단서가 됩니다. 계약 직전에는 현재 유효사항을 우선 확인하되 거래 과정이 복잡하거나 단기간에 소유자가 여러 번 바뀌었다면 말소사항 포함 문서도 살펴볼 수 있습니다.
등기부는 발급 시점의 기록입니다. 계약서를 쓴 날 확인했더라도 잔금 지급 직전에 새 근저당이나 압류가 접수될 수 있으므로 계약 전, 잔금 직전 등 중요한 시점마다 새로 열람하는 것이 안전합니다.
토지대장·건축물대장과 역할이 다릅니다
- 등기사항증명서: 소유권과 근저당권 등 권리관계
- 토지대장·임야대장: 지번, 지목, 면적 등 토지의 공적 장부
- 건축물대장: 건물 용도·면적·구조·위반건축물 표시
- 토지이용계획: 용도지역과 행위 제한
면적이나 소유자 정보가 장부마다 다르면 한 문서만 보고 결론내리지 말고 관할 등기소·지자체와 확인하세요. 토지대장과 지적도 차이도 함께 보면 서류 목적을 구분하기 쉽습니다.
확인 목록
- 계약서 주소와 표제부 소재지가 같은지
- 집합건물의 동·호수를 정확히 선택했는지
- 갑구의 현재 소유자와 계약 상대방이 같은지
- 압류·가압류·경매 기록이 있는지
- 을구의 근저당권자와 채권최고액이 얼마인지
- 발급 이후 새 접수 기록이 없는지
- 제출용이면 열람이 아니라 발급을 선택했는지
자주 묻는 질문
소유자가 아니어도 열람할 수 있나요?
네. 등기사항증명서는 누구나 신청할 수 있습니다. 다만 개인정보 공개 범위와 서비스 이용 조건을 확인하세요.
을구가 비어 있으면 안전한 집인가요?
담보권이 표시되지 않았다는 한 가지 정보일 뿐입니다. 갑구의 압류·가압류, 다른 임차인의 보증금, 세금 체납과 실제 시세는 별도로 확인해야 합니다.
등기부와 건축물대장 중 무엇을 봐야 하나요?
권리관계는 등기부, 건물의 용도·면적·위반 여부는 건축물대장을 확인합니다. 임대차나 매매 전에는 두 문서를 함께 보는 것이 안전합니다.